常見問題

房東與房客均建議使用內政部公告的「住宅租賃定型化契約」範本,此範本已符合現行法規,保障雙方權益。常見的租約類型包含: 1. 住宅租賃契約(一般房東房客適用) 2. 包租契約(房東委託租賃業者包租時使用) 3. 轉租契約(租賃業者轉租給房客時使用) 4. 租賃住宅委託管理契約(房東委託代管業者時使用) 您可以透過以下連結直接取得範本,或至安聯屋管辦公室索取紙本,我們也提供免費的合約填寫諮詢服務。

租屋前請務必確認以下幾點:1. 確認房東是否為真正的所有權人(可查謄本)2. 確認房屋是否有違建、違規使用或設有抵押貸款 3. 了解周邊生活機能、交通及噪音情形 4. 仔細檢查屋況,記錄設備現況拍照留存 5. 確認管理費、水電費計算方式 6. 確認合約條款,特別是押金金額、提前解約條款、修繕責任歸屬 7. 建議避免一次繳交超過兩個月押金以上的金額。

依《租賃住宅市場發展及管理條例》規定,房東收取的押金不得超過兩個月租金。押金是為擔保租客履行租約義務,租期結束後若無違約情形,房東應於搬遷後完整退還。若房東超收押金或不合理扣押,房客可向主管機關申訴或循法律途徑解決。

租賃契約不強制公證,但建議辦理公證,原因如下:1. 公證後若房客欠繳租金或違約,房東可直接聲請強制執行,無需另行訴訟,節省時間和費用 2. 保障雙方權益,具有更強的法律效力 3. 公證費用不高,通常由雙方各自負擔一半。租期一年以上的租賃契約,辦理公證的效益更高。

依民法規定,修繕責任基本原則:1. 房東責任:房屋結構、主要設備(電路、水管、冷暖氣、熱水器等)因正常使用損壞,由房東負責修繕 2. 房客責任:因房客使用不當、過失造成的損壞,由房客負責賠償 3. 自然損耗:屬正常磨損,由房東承擔 4. 若房東拒絕修繕影響正常使用,房客可自行修繕後從租金中扣抵,或解除租約。建議簽約前在合約中明確約定修繕責任範圍。

依民法規定,房客未經房東書面同意,不得將房屋轉租或分租給他人。若未經同意擅自轉租,房東可解除租約並請求損害賠償。若有分租需求,應事先與房東協商並在合約中明確約定,取得書面同意後方可進行,且房客仍需對房東負擔租約中的所有義務。

視合約約定而定:1. 若租約訂有提前終止條款,依約辦理,通常需提前一至二個月通知並支付違約金 2. 若無約定,依民法不定期租約可隨時終止,但須提前通知(租期在一年以上者,需提前三個月;六個月以上需提前一個月)3. 定期租約若無正當理由提前終止,可能需賠償房東損失 4. 若因房東違約(如不修繕、侵擾居住安寧)導致提前解約,房東不得要求賠償。

若房東無故扣押押金或扣押金額不合理,房客可採取以下步驟:1. 先與房東協商,要求提供扣押說明 2. 保存入住時的屋況照片、驗屋紀錄及雙方通訊記錄 3. 若協商不成,可向消費者保護委員會或各縣市住宅處申訴 4. 申請鄉鎮市調解委員會進行調解 5. 最終可向法院提起小額訴訟,追討押金。建議入住及退租時均拍照記錄屋況,作為日後的重要證據。

依法規定,租約期間內房東不得片面調漲租金。租金的調整須符合以下條件:1. 定期租約:期間內不得調漲,僅能在續約時調整 2. 不定期租約:依民法,房東可向法院申請調整租金,但需有正當理由 3. 任何租金調整均需雙方合意並以書面為準 4. 若房東強行漲租,房客可拒絕並依原合約金額繳付。若有糾紛可向各縣市租賃住宅服務業主管機關申訴。

購屋完整流程共分八個階段:1. 確認購屋預算(含頭期款、貸款能力、各項費用)2. 看屋比較,選定目標物件 3. 洽談價格,簽訂要約書或支付斡旋金 4. 議價成功後簽訂買賣契約,支付簽約款 5. 辦理貸款申請與過戶所需文件準備 6. 完成銀行貸款批核 7. 辦理不動產過戶登記(契稅、土地增值稅)8. 尾款交割、點交房屋、取得鑰匙。整個流程約需 30-60 天,建議搭配不動產服務機構協助確保程序正確。

購屋需額外支付的費用包含:1. 契稅:買賣房屋以評定現值的 6% 計算(由買方負擔)2. 土地增值稅:土地部分依持有年限及漲幅計算(通常由賣方負擔)3. 代書費:約 8,000-15,000 元 4. 仲介服務費:成交價格的 1-2%(買方)5. 銀行貸款開辦費、鑑估費 6. 財產交易所得稅(舊制);【雙方共同負擔】7. 代書費、仲介服務費(依各自委託)。稅費金額差異很大,建議委請代書試算,或使用我們網站的稅費計算器。

履約保證是由銀行或信託機構擔任第三方,保管買賣雙方的資金,確保款項在產權過戶完成前不會被任意提領。優點:1. 保障買方頭期款安全,避免詐騙 2. 確保賣方收到款項 3. 萬一交易糾紛,有第三方保管資金 4. 產權核實後才撥款,降低交易風險。目前雖非強制,但強烈建議採用,尤其是私下交易或高額物件,費用通常由雙方各負擔一半,約數千至一萬元左右。

判斷房價合理性可以參考以下方式:1. 查詢實價登錄:內政部不動產交易實價查詢服務網,可查詢同社區、同路段近期成交行情 2. 比較周邊同類型物件的公開售價 3. 了解房屋謄本上的評定現值與公告地價 4. 考量屋齡、樓層、採光、格局、管理費等因素對價格的影響 5. 可委請估價師進行專業房屋估價。我們提供免費的市場行情分析服務,歡迎洽詢。

委託仲介賣屋需注意:1. 委託方式:一般委託(可同時委託多家)vs. 專任委託(僅委託一家,服務較積極)2. 委託期間:通常為 3-6 個月,期間一般不得隨意終止 3. 服務費:成交價的 2-4%(賣方),各家費率不同,可議價 4. 簽約前確認仲介公司合法登記,業務員有不動產經紀人或營業員證照 5. 了解仲介的廣告宣傳方式、帶看紀錄是否透明 6. 簽訂不動產說明書,確認屋況如實揭露,避免日後糾紛 7. 委託期間仲介帶客人看屋需事先告知房主。

預售屋(興建中):優點是總價可分期支付、可客製化格局;風險包括建商倒閉風險、完工品質可能與預期不符、工期延誤、坪數誤差。建議選擇有履約保證機制的建商。成屋(即買即住):優點是可實際看屋、無等待期、屋況明確;風險包括屋況老舊需整修費用、前屋主隱瞞瑕疵等。購買成屋建議委請驗屋師做全屋檢測,費用約 6,000-12,000 元,能提前發現潛在問題。

不動產買賣相關稅費分配:【買方負擔】1. 契稅:房屋評定現值 × 6% 2. 印花稅:買賣契約書的 0.1% 3. 登記規費:申報地價及評定現值各 0.1%;【賣方負擔】4. 土地增值稅:依漲幅級距 20%-40% 5. 房地合一稅(2016 年後取得):依持有年限 15%-45% 6. 財產交易所得稅(舊制);【雙方共同負擔】7. 代書費、仲介服務費(依各自委託)。稅費金額差異很大,建議委請代書試算,或使用我們網站的稅費計算器。

房地合一稅(2.0 版,2021 年 7 月起適用)稅率:1. 持有 2 年以內:45% 2. 持有超過 2 年,未逾 5 年:35% 3. 持有超過 5 年,未逾 10 年:20% 4. 持有超過 10 年:15%。計算公式:(售價 - 買入成本 - 費用 - 土地漲價總數額)× 稅率。自用住宅優惠:持有並設籍滿 6 年,可享 400 萬元免稅額,超過部分課 10% 稅率。建議持有超過 2 年再出售,以大幅降低稅率。

契稅計算方式:買賣契稅 = 房屋評定現值 × 6%(注意:是評定現值非市價,通常遠低於實際售價)。舉例:若房屋評定現值 100 萬元,契稅 = 100 萬 × 6% = 6 萬元。辦理時限:完成不動產產權移轉登記後,買方應在 30 天內向地方稅務局申報並繳納契稅,逾期將被加徵滯報金。繳清契稅才能辦理所有權移轉登記,是購屋流程的必要步驟。

土地增值稅計算:依土地漲幅(公告地價)課徵,漲幅倍數越高,稅率越高(20%/30%/40%)。自用住宅優惠稅率:符合以下條件可申請 10% 優惠稅率:1. 出售前一年內有設籍 2. 土地上只有一棟住宅且為本人、配偶或直系親屬居住 3. 每人一生只能使用一次優惠稅率(但重購退稅除外)4. 若符合「重購退稅」條件(二年內重購自用住宅),可申請退還部分已繳稅款。

【繼承】需申報遺產稅:遺產淨額 5,000 萬以下課 10%,5,000-1 億課 15%,1 億以上課 20%,配偶、子女均有免稅額。繼承取得之土地免徵土地增值稅,惟日後出售時從原始地價起算。【贈與】需申報贈與稅:每人每年贈與免稅額 244 萬元,超過部分 10%-20% 課徵。贈與不動產時,地價稅、房屋稅部分也需留意。建議諮詢稅務專家規劃,以合法方式最小化稅負。

【房屋稅】每年 5 月繳納,計算方式:房屋評定現值 × 稅率。稅率依用途:自用住宅 1.2%、非自用住宅 1.5%-3.6%、營業用 3%。【地價稅】每年 11 月繳納,計算方式:申報地價 × 地積 × 稅率。自用住宅稅率 0.2%,一般用地 1%-5.5%(累進)。節稅要點:1. 確認戶籍遷入並申請自用住宅用地優惠 2. 自用住宅以一處為限 3. 每年 9 月底前申請地價稅自用住宅優惠,才能適用當年度優惠稅率。

【要約書】:買方向賣方提出的購買意願文件,載明出價金額及條件,無需支付金錢,但具有一定約束力。【斡旋金】:交由仲介代為轉交給賣方的誠意金,賣方接受條件後轉為定金;若買方反悔可要求退還(但仲介可能收取服務費);若賣方接受後買方違約,斡旋金可能被沒收。【簽約定金】:正式簽訂買賣契約時所支付,通常為成交價的 5-10%,若買方違約定金不退,若賣方違約需加倍返還。建議優先採用要約書而非斡旋金,風險較低。

依《消費者保護法》及《不動產委託銷售契約書範本》規定:1. 預售屋買賣契約:購屋人有 5 個工作天審閱期,且有 3 天的「猶豫期」,簽約後 3 天內可無條件解除契約 2. 成屋買賣契約:消費者應要求下可有合理審閱期(建議主張至少 3 天)3. 一旦超過審閱期完成簽約,即受合約約束,無法無故反悔。建議簽約前務必仔細閱讀每一條款,特別是違約條款、瑕疵擔保責任及交屋條件。

不動產說明書是賣方(或仲介)依法應提供的房屋現況揭露文件,內容包含:1. 物件基本資料(地號、建號、面積、屋齡)2. 房屋現況(有無漏水、壁癌、違建、修繕紀錄)3. 土地使用分區及是否為輻射屋、海砂屋 4. 管理費、停車位狀況 5. 曾否發生特殊事件(凶宅、火災)等。重要性:1. 賣方如實填寫有保障,日後不得以「不知情」為由免責 2. 買方購屋前應仔細審閱,發現不符可追究賣方責任 3. 若賣方故意隱匿,買方可要求解約或求償。

車位問題:1. 確認車位性質(法定、增設或獎勵停車位),產權歸屬不同 2. 法定停車位隨住宅一同移轉,無法單獨買賣 3. 增設、獎勵停車位可獨立產權,可分開買賣 4. 確認車位實際尺寸是否符合需求(大車位需特別確認)。管理費問題:1. 交屋前確認管理費有無積欠,由賣方在交屋前結清 2. 確認每月管理費金額及繳費方式 3. 了解大樓管理委員會的規約限制(如裝修規定、寵物規定等)4. 取得大樓公設、電梯等設備維護紀錄。

一份完整的租屋契約應包含以下必要條款:1. 租賃物件明確描述(地址、面積、附屬設備清單)2. 租金金額及繳付日期、方式 3. 押金金額及退還條件 4. 租賃期間起訖日 5. 使用限制(人數、寵物、是否可辦公商業使用)6. 修繕責任歸屬 7. 提前終止契約的通知期限及違約條款 8. 房東進入查看的通知義務 9. 次承租或轉讓的限制 10. 天然災害或不可抗力之處理方式。建議使用內政部公告的「住宅租賃定型化契約」範本,保障雙方權益。

參與包租代管計畫的房東可享有多項優惠:1. 房屋稅、地價稅減免優惠 2. 綜合所得稅減免 3. 專業團隊協助管理物件 4. 保證租金收入 5. 免費物件維護服務 6. 政府監督保障權益。這些優惠可大幅降低持有成本,提高租金收益。

房東參與包租代管計畫需支付管理服務費,費用為月租金的10%。但考量稅賦優惠及專業管理服務的價值,整體而言仍能為房東帶來更高的淨收益。此外,政府也提供部分補助,實際負擔更低。

物件需符合以下基本條件:1. 位於桃園市行政區內 2. 建物合法且有使用執照 3. 符合建築、消防等相關法規 4. 屋況良好,適合居住 5. 租金符合市場行情。若物件需要修繕,我們也提供修繕補助與協助。

租約期間原則上不得任意終止。但若有以下情況,房東可依法提前終止租約:1. 房客違反租約規定 2. 房東收回自住或直系親屬居住 3. 房屋需要重大修繕 4. 其他法定事由。提前終止需依法定程序辦理,並給予房客合理搬遷期。

符合以下條件者可申請:1. 年滿18歲之中華民國國民 2. 在桃園市設有戶籍或工作 3. 本人及配偶、未成年子女無自有住宅 4. 家庭年收入低於一定標準 5. 未接受政府其他住宅補貼。弱勢家庭、青年、新婚家庭等享有優先權。

租金補貼申請流程:1. 確認符合申請資格 2. 準備相關證明文件(身分證、戶籍謄本、收入證明等)3. 填寫申請表單 4. 送件審核 5. 審核通過後按月撥款。補貼金額依家庭狀況而定,最高每月可獲得8,000元補助。我們提供專人協助申請。

租約期滿後,若雙方都同意,可以辦理續約。續約時會重新評估租金,但調整幅度會參考市場行情並保持合理範圍。優良房客享有優先續租權。若不續租,需於租約到期前一個月告知,並配合辦理退租手續。

入住後若發現設備故障或需要維修,請立即通報我們的24小時客服專線。我們會派專人到場評估,並儘快安排維修。一般維修問題會在3個工作天內處理完成。緊急狀況(如漏水、電力故障)會立即派員處理。維修費用由房東負擔。

房東需準備:1. 身分證明文件 2. 房屋所有權狀 3. 建物使用執照 4. 最近一期房屋稅單 5. 存摺影本。房客需準備:1. 身分證明文件 2. 戶籍謄本 3. 收入證明 4. 在職證明或學生證 5. 其他相關證明文件。詳細清單可洽詢服務人員。

一般而言,完整流程約需2-4週:1. 申請送件:1-2天 2. 資格審核:5-7個工作天 3. 物件評估/媒合:3-5個工作天 4. 簽約公證:2-3個工作天。實際時間依個案狀況而定。我們會儘量加快流程,讓您儘早入住或出租。

線上申請流程:1. 進入官網申請系統 2. 註冊會員帳號 3. 填寫基本資料 4. 上傳相關證明文件 5. 送出申請 6. 等候審核通知。系統會即時顯示申請進度,您也可以隨時登入查詢。若有問題,可透過線上客服或電話諮詢。

若申請未通過,我們會說明原因。您可以在改善相關條件後重新申請。常見的拒絕原因包括:資格不符、文件不齊全、物件不符規定等。我們會提供改善建議,協助您順利通過審核。重新申請沒有次數限制。

租金補貼金額依家庭狀況而定:1. 一般家庭:每月最高4,000元 2. 弱勢家庭:每月最高6,000元 3. 特殊弱勢:每月最高8,000元。補貼期限最長12個月,期滿後可重新申請。實際補貼金額會依家庭收入、租金等因素核定。

房東稅賦優惠包括:1. 房屋稅:比照自用住宅稅率1.2% 2. 地價稅:比照自用住宅稅率0.2% 3. 綜合所得稅:租金收入享有最高60%必要費用扣除額 4. 免徵營業稅。這些優惠可大幅降低稅負,提高租金淨收益。

修繕補助申請流程:1. 提出修改需求 2. 專人到場評估 3. 提供修繕計畫與報價 4. 透過後期施工審核 5. 竣工驗收 6. 核撥補助款。每戶每年度最高補助8000-15000元,用於改善房屋設施、無障礙設備、消防安全等。修繕補助款申請後直接撥付給房東。

補助款撥付時間依類型而定:1. 租金補貼:審核通過後,按月於每月10日前撥入指定帳戶 2. 修繕補助:完工驗收後2-3個月申請撥付 3. 其他補助:依各項補助規定辦理。若有延遲,我們會主動通知並說明原因。